Dans une décision rendue le 11 janvier 2024, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation a jugé qu’à défaut de convention contraire, le renouvellement du bail commercial doit s’opérer aux clauses et conditions du bail venu à expiration.
Un congé avec offre de renouvellement du bail à des clauses et conditions différentes du bail expiré, hors le prix, doit donc s’analyser comme un congé avec refus de renouvellement ouvrant droit à indemnité d’éviction pour le locataire (Cass. civ. 3ème, 11 janvier 2024, n°22-20872).
En l’espèce, le bailleur avait consenti un bail commercial à ses locataires pour un usage de restaurant. A l’expiration du bail, il a délivré aux locataires un congé avec offre de renouvellement subordonnée notamment à la modification de la contenance des lieux loués et des obligations d’entretien des locataires.
Considérant que cette offre de renouvellement avait été faite à des clauses et conditions différentes du bail initial et qu’elle s’assimilait donc à un refus de renouvellement, les locataires ont assigné leur bailleur en paiement d’une indemnité d’éviction.
Si la Cour d’Appel a débouté les locataires de leurs demandes au motif qu’il était expressément précisé, dans le congé, une proposition de régularisation d’un nouveau bail, la Cour de Cassation a, quant à elle, adopté une position beaucoup plus sévère à l’encontre du bailleur et a censuré la décision des juges du fond.
Au visa des articles 1103 du code civil et L. 145-8 et L. 145-9 du code de commerce, la Haute juridiction rappelle que :
« Il résulte de ces textes qu’à défaut de convention contraire, le renouvellement du bail commercial s’opère aux clauses et conditions du bail venu à expiration, sauf le pouvoir reconnu au juge en matière de fixation de prix.
La Cour de cassation retient qu’un congé est un acte unilatéral qui met fin au bail par la seule manifestation de volonté de celui qui l’a délivré (3e Civ., 6 mars 1973, pourvoi n° 71-14.747, Bull. 1973, III, n° 164 ; 3e Civ., 12 juin 1996, pourvoi n° 94-16.701, Bull. 1996, III, n° 138). »
Elle en déduit en conséquence que :
« un congé avec une offre de renouvellement du bail à des clauses et conditions différentes du bail expiré, hors le prix, doit s’analyser comme un congé avec refus de renouvellement ouvrant droit à indemnité d’éviction. »
Cette décision inédite et lourde de portée pour les bailleurs doit inciter ces derniers à être particulièrement vigilants au moment de la rédaction de leurs congés avec offre de renouvellement.
Pour toute question, Maître Caroline MREJEN-BERREBY, Avocat en droit commercial, se tient à votre disposition et se fera un plaisir de vous accueillir au cabinet.